Аренда квартиры

Posted On: 2016-11-07

В данной статье рассмотрим первую аренду квартиры новых олимов в Израиле. Ниже ряд советов из опыта. (См. также новый закон о справедливой аренде).

Некоторые репатрианты стараются снять жилье на длительный срок еще до приезда. Если в этом вам помогут на месте люди опытные и которым вы полностью доверяете, то такое возможно. Но в большинстве случаев всё же лучше увидеть всё своими глазами, пройтись по городу, посмотреть разные районы, окружение будущего жилья (даже если подобрали его заранее) и т.д.

Как правило работники отдела абсорбции или волонтеры в группе стараются помочь с временным жильем на первые дни, если вы заранее предупредите о своём приезде. Как правило это “Тапуз” – общежитие, которое не всем нравится (см. Видео), но за небольшие деньги (примерно в 5-6 раз дешевле гостиницы) там можно прожить неделю-две, пока снимете постоянную квартиру. Если у вас есть животные, то в “Тапуз”, не возьмут, и нужно спросить в группе “Наша Нагария: отдам, работа, помощь”, кто может “принять на постой”.

Далее нужно будет арендовать постоянную квартиру – стандартный срок аренды – один год с возможностью продления (если это будет в договоре, но обычно так и есть – в Израиле недвижимость является одним из основных предметов инвестирования, и большинство квартир сдаются на много лет, хозяева заинтересованы, чтоб хорошие жильцы жили постоянно).

Сразу нужно понимать, что в Израиле всё делается официально. Вы будете прописаны в арендованной квартире, налог (арнона), платы за электричество, воду, газ – чаще всего будут оформлены на ваше имя и вы будете сами следить за платежами. Договор подписывается официально, не требует каких-либо заверок в гос.органах, но вы его будете затем предоставлять для оформления прописки и в других случаях. Форма договора существует “стандартная” (предусмотрен Законом о защите прав квартиросъемщика 1972г.), но можно им не пользоваться или изменять условия в соответствии с вашими реальными договоренностями с владельцами квартиры (чаще всего договор будет предлагаться хозяином, а вы будете вносить в него правки). Договоры подписываются на иврите, и вам нужно будет хорошо понимать, что вы подписываете.

Перед вами будет две возможности: снять жилье самостоятельно, либо воспользоваться услугами маклера (тивуха). Стандартная (она же максимальная) цена услуг маклера равна стоимости месяца аренды квартиры плюс НДС 17% (т.е. стандартная оплата для Нагарии получится около 3000 шекелей, может и больше), иногда делаются скидки до 50-60% (и вы можете о них договариваться, если решите работать с маклером), но всё равно это довольно большие деньги. В то же время, если вы уверены в себе, умеете пользоваться Интернетом и Гугл-транслейтом, а также при помощи местных друзей (с которыми можете познакомиться, например, в группе Фейсбука) и координаторов отдела абсорбции, вы вполне можете снять квартиру сами, сэкономив эти деньги.

Рассмотрим оба варианта, в т.ч. как это сделать, преимущества и недостатки каждого, и на что следует обратить внимание. Предполагаем, что вы совсем не знаете иврит.

Самостоятельная аренда квартиры

Преимущества: Главное – почти без затрат на процесс; также вы сразу получите опыт решения достаточно сложной задачи без знания языка, лучше узнаете город, познакомитесь с новыми людьми, получите заряд уверенности в своих силах.

Недостатки: Требуется определенная смелость, не стесняться обратиться за помощью, умение пользоваться Интернетом и Гугл-транслейтом. Потребуется больше времени и усилий на организацию всего процесса. Труднее торговаться, изменять договор, выяснять детали, о чем-то договариваться с хозяевами. Можно по незнанию чего-то не учесть или не сделать важного при оценке, оформлении или заселении.

Что нужно делать

1. Посмотрите районы Нагарии и обсуждение их выбора.

2. Далее нужно найти варианты жилья. Смотрите сайты, где публикуется большинство объявлений о недвижимости:

Наша страница переводов и местных объявлений об аренде.
yad2 (yad2.co.il) – если вы хотите самостоятельно использовать главный израильский сайт этого типа, как правило вам будет его достаточно. Но на всякий случай ниже указываем еще несколько. Ссылка включает уже настроенные фильтры поиска в Нагарии. Далее пояснения будем делать именно на примере этого сайта.
Примечание: почему-то ряд подобных израильских сайтов заблокированы для входа из некоторых стран, включая Россию, поэтому если вы хотите посмотреть квартиры заранее – пользуйтесь прокси серверами или другими способами обхода блокировок, в т.ч. сайт виден через тот же Гугл-транслейт.
homeless.co.il
orbita.co.il
winwin.co.il
Фейсбук группа и другие ресурсы в соцсетях.

Хорошо, если кто-то из ивритоязычных знакомых может посидеть с вами в поиске объявлений, но мы рассмотрим, как найти варианты самостоятельно.

Обычно удобнее всего иметь три окна (или вкладки) в браузере. В одном будет исходный сайт на иврите. В другом – перевод в Гугл-транслейте (отдельно – потому что заполнение форм и фильтров переведенного сайта и различные действия на нем, могут не работать в переведенной странице. Поэтому перевод мы только смотрим, а что-то вводим и делаем – на исходной странице, при этом не забывая, что на иврите всё идет справа-налево). И третье окно – для перевода Гугл-транслейтом отдельных фраз и данных (которые затем будем копировать для памяти).

Как пользоваться сайтом ясно из следующих картинок. Фильтр по нашей ссылке уже содержит город Нагарию, но вы можете указать дополнительные ограничения (по цене, комнатам, этажам и т.п.), как указано на картинке.

Если что-то меняете, то нужно нажать на оранжевую кнопку. Под фильтром откроется три списка: Платный (Platinum), затем список объявлений без маклера – именно они вам нужны; и ниже еще один список объявлений маклеров (там, разумеется придется платить и комиссионные маклеру, поэтому пользоваться им не следует).

В каждой строке одна квартира. Перевод колонок и некоторых слов также указаны на картинке красным. Любую строчку можно нажать и откроются подробности данного объявления:

Блоки информации содержат данные о квартире, контакты, что есть в квартире (и под ним – словесное описание от хозяина) и фотографии (открывается дополнительное окошко, также показанное на рисунке). Кроме самих фотографий, открывайте место на карте – так удобно видеть, там ли находится квартира, где вы хотите жить.
Примечание: изредка при открытии контактов возникает “капча” в виде рукописного числа на иврите. Если в пределах минутной доступности у вас нет кого-то, способного это прочесть, то просто переоткройте сайт (иногда придется почистить кэш браузера и куки сайта, либо в крайнем случае открыть браузер в режиме инкогнито и там опять смотреть это объявление).

3. По ходу просмотра вариантов, будем выписывать подходящие. Удобно пользоваться вместо бумаги Google Sheets (аналог Excel в облаке Гугл), копируя туда переведенные данные квартир, цены, адреса и контакты, чтобы потом внесенные с компьютера данные были доступны также и с телефона. Но старая добрая бумага тоже вполне подходит для записи контактов.

Альтернативный путь поиска квартир: многие владельцы вывешивают объявления о сдаче своей квартиры на окна/балконы, также часто используются доски объявлений и т.п. Вы можете искать сами, просто проходя по улицам в желательном районе будущего проживания. Можете также попросить друзей и знакомых сообщать о таких объявлениях. Также бывают публикации в группе ФБ Наша Нагария: отдам, работа, помощь.

4. Обзвонить владельцев и договориться о просмотре. Опять-таки, удобнее, если кто-то поможет вам в этом, но если вы хоть немного знаете английский, вполне можно обойтись им. Можно говорить слова
“Хеллоу! Лисхор дира” (это значит “снять квартиру” – мы все шутим, что живем в дыре-квартире, а купаемся в яме-море). Предложенная фраза понятна, но неправильная, что даст понять о проблемах с ивритом.
После чего спрашиваете “Ду ю спик инглиш? А по-русски?” если ни то, ни другое, то “Бай” и позднее кто-то вам поможет туда позвонить, но чаще объясниться вы сможете. Помните, что на шаббат (с вечера пятницы до вечера субботы) обычно дел не назначают даже нерелигиозные люди. Также следует уточнять, что квартира сдается без тивуха (маклера), потому что иногда посредники маскируют объявления под частные. Если вам все же приходится арендовать у маклера, то обязательно позаботьтесь о том, чтоб знать координаты хозяина, очень желательно с ним познакомиться, оговорить взаимодействие на случай каких-то аварий (за это отвечает хозяин), и в любом случае гарантировать, что маклер через год не потребует деньги за перезаключение договора.

5. Дойти или доехать по адресам. Чаще всего в Нагарии всюду можно дойти пешком, но и такси доступны – 15-18 шекелей поездка, хотя между противоположными концами города или ночью могут потребовать 20, больше платить не следует (и лучше плату оговорить сразу). Вызвать такси можно попросить дежурного в общежитии, сотрудников в любом магазине или кафе и т.п.

6. Посмотреть квартиру и, если подходит – договориться об условиях. (Обратите внимание, что показывают квартиры нередко еще прежние съемщики или кто-то еще, поэтому для разговоров об условиях с хозяином может потребоваться отдельная встреча.) Если с владельцем не нашлось общего английского-русского языка, то на этом этапе уже требуется помощь друзей или координатора. Иногда владельцы квартир хотят вписать в договор поручителей, которые несут ответственность не только по оплате пропущенной арендатором суммы платежа, но и причиненного ущерба. Если у вас нет поручителей (а чаще всего так и бывает), то хозяину придется удовлетвориться вашим гарантийным “чеком битахон”. Все вопросы лучше обсуждать заранее, чтобы они не оказались неожиданностью при подписании договора.

7. Проверить и заключить договор, зафиксировать состояние квартиры. При этом обратите внимание на следующее:

Отсутствие на квартире долгов (выписка от хозяина квартиры из “Хеврат Хашмаль” (электрической компании), если дом подключен к газу, то и из Газовой компании, то же самое по воде, отсутствие долга по арноне (налогу – в мэрии тел.04-9879811) . Обычно когда предыдущий жилец съезжает, то он берет это все сам при закрытии договора (чтобы хозяин вернул ему чек битахон). Если арендаторов до этого момента не было, хозяин квартиры сам может взять эту информацию. Обязательно вписать в договор показания всех считывающих приборов и попросить под этим поставить подпись владельца недвижимости (в случае возникновения судебного спора это значительно облегчит жизнь вам и адвокату).
Состояние квартиры – окна, мазган (кондиционер/ы), все электроприборы должны быть исправны. За чей счет замена, ремонт всех приборов – всё это должно быть прописано в договоре. То же касается всего остального, что есть в квартире.
Чек битахон – это гарантийная сумма, которую может получить владелец квартиры в случае причинения материального ущерба недвижимости и имуществу, находящемуся в квартире. В договоре аренды ОБЯЗАТЕЛЬНО должны перечисляться условия, при которых владелец собственности имеет право предъявить этот чек к оплате. На обратной стороне чека, должно быть написано, что это чек битахон. При окончании контракта, чек должен быть возвращен чекодателю.
Обязательно описать состояние квартиры, все изъяны и недостатки – не стесняйтесь осмотреть каждый уголок и внести всё в договор. Лучше всего сделать цифровые фото (дата снимка и местоположение легко открываются некоторыми программами). При необходимости снимки могут быть доказательством в суде.
Очень важно, чтобы вы хорошо понимали, как и какой ценой можете досрочно расторгнуть договор аренды квартиры, и как это может сделать хозяин, если захочет выселить вас. Ситуации бывают разные, и если вам понадобится переехать (по любой причине), то не должно вдруг оказаться, что оплата должна быть всё равно до конца срока. Более-менее стандартное условия – расторжение после предупреждения за 1,5-2 месяца (и, если придется, делайте это предупреждение в письменном виде).
Проверяйте в договоре запись и формальных деталей – адреса квартиры (были случаи, когда мошенники подсовывали договор на другую квартиру, вместо показанной), данных хозяина и т.п. Обязательно добавьте в договор запись, что сдающий вам квартиру Арендодатель является собственником жилья, либо, если действует по доверенности, то копия доверенности должна быть приложена к договору.
Также нужно познакомиться с “ваад абайтом” – старшим по подъезду, и убедиться, что нет долгов за подъезд.

В целом договор – это самый ответственный момент. Если вы не уверены в чем-то, то можете даже обратиться к адвокату (например, выбрать здесь), который всё объяснит и проверит договор на соответствие вашим интересам (и несет за это ответственность, в отличие от маклера) – это обойдется в 250-400 шекелей. Но чаще всего необходимости в этом нет, и координатор из мэрии либо толковый знакомый, знающий иврит, плюс указанный выше список, достаточны для ограждения вас от основных проблем.

8. Далее необходимо принести подписанный договор координатору в мэрию, чтобы оформить прописку, скидку на налог-арнону и там же воду/канализацию. Сходить (лучше вместе с хозяином квартиры) в электрическую и газовую компании для оформления на вас этих услуг с зафиксированных показаний счетчиков.

9. Наслаждаться жизнью в обретенной квартире. 🙂

Аренда квартиры с маклером

Преимущества: Маклер будет стараться сделать вам хороший сервис – подбирать варианты, договариваться о просмотрах, отвозить смотреть на машине, торговаться с хозяином для снижения цены, переведет договор, всё объяснит и может что-то важное посоветовать, внести какие-то пункты в ваших интересах. В некоторых случаях маклеры продолжают сопровождать вас и дальше, помогая решить какие-то проблемы типа вызова сантехника или договориться с хозяином в спорах о поломках-ремонтах чего-то, которые иногда возникают. Но надо понимать, что он вовсе не обязан это делать, и никак не отвечает за эту помощь или ее отсутствие.

Недостатки: Высокая цена, уплачиваемая за услуги маклера – месячная плата с налогом, даже в случае скидки, сразу значительно увеличивают ваши общие расходы. Данная цена услуг сформировалась в до-интернетную эпоху, и сейчас многим кажется завышенной.
При этом, по сути, маклер не отвечает за результат – он может показать какие-то квартиры (в т.ч. взятые с того же сайта yad2). Если вы снимете жилье по завышенной цене и в неудачном месте, то официальных претензий, что он вас об этом не предупредил, предъявить не сможете – вы согласились на эту квартиру и цену, он получил своё и ничего вам не должен. Еще хуже может получиться, если маклер сдает квартиры от своих клиентов – тогда он играет “на две стороны”, находясь между вами и хозяином квартиры, который тоже его клиент (причем, возможно, долгосрочный). Т.е. может иметь интерес сдать именно эту квартиру, из-за этого объективность его советов и выгодность цены в этом случае могут быть под вопросом. Поэтому в любом случае рекомендуем выслушивать и “другое мнение” ваших друзей и знакомых о будущей квартире, а также не пускать на самотек договор аренды, а вникать в него столь же тщательно, как при самостоятельной аренде жилья.

Внимание: вы не обязаны платить маклеру, если не нанимали его. Т.е. если вы звоните по объявлению об аренде, и там вместо хозяина квартиры маклер, то это не значит, что вы автоматически должны платить ему какие-то деньги – ему может заплатить хозяин, или они могут пытаться договориться об оплате пополам с хозяином, но вы не обязаны с этим соглашаться.

При заключении договора с маклером вы также можете предложить ему вписать обязательства подыскивать варианты не дороже средних цен на аналогичное жилье в соответствующем районе, либо информировать вас, если предлагаемая цена выше средней. Обратите также внимание, что оплата маклеру должна быть один раз (регулярно возникали ситуации, когда люди подписывались за новые платежи маклеру в случае продления договора сверх первого года аренды). Ну и о размере оплаты маклеру можно торговаться.

Всё сказанное выше не означает какой-либо злонамеренности маклеров, они обычно стараются оказать услугу качественно в рамках своих обязанностей и возможностей. С учетом, что это профессионалы, которые вполне могут обратить внимание на какие-то детали, которых вы не заметите, и добиться снижения цены (ведя для вас переговоры на иврите – примерно 250 шекелей скидки, за год окупят услугу маклера, и так бывает нередко). Так что во многих случаях нанять маклера может иметь смысл. Однако следует опасаться людей, приватно обращающихся к вам в соцсетях, и предлагающих сделать всё “подешевле, но только за наличные”. В таких случаях как минимум спросите о нем в группе ФБ, поскольку Нагария город небольшой, и кто есть кто старожилы давно знают.

Ниже список маклеров, которых рекомендовали участники группы Наша Нагария с только положительными отзывами: